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　　截至2025年4月30日，共有35家物业服务上市公司宣布发放2024年年度现金分红[指定年度内各报告期累计现金分红总额]，共计144.60亿元，创历史新高，同比增速为28.05%，较2023年下降21.85个百分点，但仍保持较高的增速。从年度现金分红金额看，2024年仅有2家金额超过10亿元：华润万象生活最高，为52.23亿元，同比增长94.11%；万物云24.30亿元，同比增长71.89%。两家企业年度现金分红额高，增速快，导致2024年年度现金分红总金额大幅提高。

　　2024年1月初至2025年4月30日，共计13家物业上市公司实施股票回购，涉及股票数量1.92亿股，金额10.53亿元。其中，德信服务集团回购股份数量最多，达到了5474.5万股，万物云回购金额最大，为4.71亿元。企业在二级市场回购股票，既能通过减少流通股数量优化财务杠杆水平，降低加权平均资本成本、提升企业运营效率和股东回报率，也能向市场传递管理层对企业价值肯定的信号，表明其认为当前股价被低估，从而稳定市场预期、增强投资者信心。

　　2024年，上市公司逐渐弱化管理规模相关数据，针对已披露数据的企业，管理面积、合约面积增速均较上一年下降，储备面积均值出现下降。原因在于：第一，市场竞争激烈，外拓难度大；第二，收并购市场持续降温；第三，部分物业服务上市公司主动退出低质、低效益项目，对管理面积增长产生影响；第四，物业公司已经从“重数量”转变为“重质量”，不再单纯依靠面积扩张扩大公司规模，因此在年报中公布面积相关数据的上市公司逐渐减少。

　　区域深耕围绕企业发展的重点城市，以及各城市的核心区域两方面进行，以达到提升城市项目数量、提升区域项目密度的目的。近年来，越来越多的上市公司逐步收缩核心城市数量，将公司战略聚焦到经济较好或是基础较强的城市，并集中资源对城市的重点区域持续进行渗透，提升区域项目密度。滨江服务持续聚焦杭州、深耕长三角，截至2024年年底，在杭州的管理面积达4327.4万平方米，占比约63.7%，前五大城市的在管面积占比约88.5%。截至2024年年底，保利物业核心50城的新拓展第三方项目单年合同额占比达到约79.5%。

　　业态深耕可以选择企业当前的优势业态或是公司未来的发展方向，上市公司之间的战略差异较为明显。目前，大部分企业选择在自己擅长的领域进行深耕：在住宅领域，部分企业依托自身优势深耕高端住宅等回报率较高的项目，绿城服务依托品牌影响力与物业服务优势，打造高端经济品牌，深耕高端住宅细分市场；在非住宅领域，细分程度提高，业态可扩展至商办、商场、学校、医院、场馆、景区、公园、墓地等，大部分企业选择深耕多个细分领域，少部分选择深耕单一领域，如卓越商企服务深耕高端商企服务业态，巩固其领先地位。

　　2024年住建部把建设“好房子”单列为一项工作重点，并下设提升物业服务质量等五个工作小项。同年，住建部部长倪虹表示：“好房子需要好服务，将实施居住服务提升行动，下大力气提高物业服务水平。”提高物业服务质量已上升为国家战略层面议题。物业服务上市公司在增值服务方面，打破旧观念，提供个性化、差异化的优质增值服务；在设施升级、社区改造方面，一方面完成基础设施升级、便民设施升级，另一方面，对有条件的小区开展绿色升级、智慧升级；在精神、文化需求层面，通过构建温馨的社区环境，提供丰富的文体活动，打造和谐的社区氛围。

　　上市公司通过打造标准化服务，为基础服务提升整体服务质量，为增值服务提供高水平的品质保证，构筑服务能力的护城河，提升品牌知名度。新城悦服务正式发布《新城悦服务标准化V2.0》，回归服务本质。该服务标准包含320+页内容和2088+个执行细节，精准覆盖业主96%的高频生活场景，提供环境维护、安全保障、生活响应等多维度的解决方案。上市公司在制定标准化服务体系后，通过构建系统化管理体系，建立标准化服务供应与考核机制，并根据服务标准打造标杆项目，并逐步复制推广，促进标准化服务落地执行。

　　物业公司增值服务可分为非业主增值服务及社区增值服务。2024年，非业主增值服务受到较大影响，社区增值服务收入占比被动提升，成为各企业增值服务收入的主要部分。当前，社区增值服务收入增长乏力，上市公司选择退出缺乏发展潜力的业务领域，将精力更多集中在已取得一定成效的领域，或是拥有资源优势的领域。此外，部分公司拓展新的业务增长点，充电站、充电桩、光伏储能站等新能源项目已成为部分企业在社区增值服务中的重点布局方向。

　　物业上市公司同时也在向企事业单位寻求新的突破口。IFM主要衍生自非住宅物业，是为企事业单位、学校、医院等单一业主或客户提供的非核心业务的外包服务，近年来备受物业公司关注，从需求端看，企事业单位在生产经营中更加倾向于将非核心业务外包给专业公司，IFM市场需求逐步释放，空间巨大。目前，上市公司对IFM业务的布局仍处于初级阶段。由于IFM业务的特殊性，物业公司需要构建专业的服务能力，以便在未来充分发掘IFM市场的潜力。

　　随着信息技术与物业管理行业的深度融合，物业公司纷纷深化科技应用水平，具备了更加强大的服务能力和业务能力：一方面，科技帮助企业打破传统过度的人力依赖服务模式，实现降本增效；另一方面，企业借助智慧科技手段能够为客户带来全新的服务体验，并探索多元增值业务。随着新技术的应用，物业公司不仅要拥有能熟练使用新技术辅助物业服务的一线工作人员，还要拥有能紧跟时代潮流、适应科技发展的企业管理人员，也要拥有能突破创新，将科研转化为生产力的科技研发人员。

　　2024年以来，物业板块表现相对比较稳定。我们以近两年上市研究期间整理的市值在百亿元以上的上市公司数据为例，可以看到，目前港股上市公司中市值超过100亿港元的企业有6家，分别是华润万象生活、万物云、碧桂园服务、中海物业、保利物业、绿城服务，与一年前市值百亿级企业完全一致，并且市值波动较小。可以预期，未来，物业上市公司资本市场表现仍将保持波动维稳的状态，行业分化趋势或将进一步加剧，优质企业有望通过战略调整和业务创新实现价值重估。

　　同时，根据证监会与三大证券交易所于2024年4月30日分别发布的系列规定，A股主板的盈利要求进一步提升至“最近三年累计净利润不低于2亿元，最近一年净利润不低于1亿元”；港股主板虽然对于盈利方面的要求暂未改变，但对于关联交易、市场地位、资金用途等方面的询问进一步细化，事实上也增加了企业上市的周期与难度，如深业运营经历四次交表却依然未能实现上市目标。可以预期，未来行业IPO热度仍将处于低位，地方国企以及具备业务特色、盈利能力强的物业公司仍有机会。

　　此外，资本市场也出现了物业公司基于自身战略选择，主动退出资本市场的现象。2024年9月，华发股份完成对华发物业服务的私有化，完成摘牌；2025年3月，融信服务也完成了私有化流程，退出资本市场。两家企业的退市事件反映了物业管理行业资本逻辑的深刻转变从“规模增速驱动”转向“现金流与质量优先”，倒逼企业强化服务创新、数字化运营及高毛利赛道布局，行业整合进一步加速，资本市场不再是“有进无出”，上市公司将根据自身战略及发展情况选择合适的路径。

　　当前，物业管理行业正处于深度变革期，市场竞争加速分化，行业格局有望重塑。头部物企凭借规模优势、品牌效应及多元化服务能力，将在市场竞争中占据主导地位。2024年，披露管理面积数据的上市公司中，管理面积前十的企业在管面积总额达52.42亿平方米，市场份额约占16.69%，较上一年提升0.51个百分点。未来，行业集中度或将进一步提升，头部企业有望通过市场拓展、并购整合以及战略合作等方式持续获取优质项目，扩大市场份额。

　　中小物企将加快战略转型，聚焦细分市场，提升服务品质和运营效率，通过差异化竞争实现突围。随着行业不断发展，非住宅细分赛道逐步精细化，办公、轨道交通、文体场馆、胡同物业、工地物业、城市服务等细分领域均已出现代表性上市公司，且以中小企业为主。如2024年登陆资本市场的泓盈城市服务和经发物业均以城市服务为专业优势；珠江股份则以文体场馆运营为特色业务等。中小型企业更注重自身在特色优势领域的深耕，通过打造差异化竞争优势，构筑护城河，提升市场竞争力。

　　从科技对物业场景应用的实际情况来看，当前，行业头部企业已在客户服务、设施运维以及空间管理三大关键领域成功推进智能化建设，并取得了显著的应用成效。然而，就整体应用深度与广度而言，智能化技术的渗透程度仍有较大的提升空间。展望未来，在人工智能（AI）技术的深度赋能下，行业科技化建设的战略重心将发生重要转变，从过往侧重于“工具创新”逐步过渡到聚焦“场景落地”。具体而言，将紧密围绕人、物、空间这三大核心场景要素，深度挖掘智能化技术在提升服务品质、优化运营效率等方面的潜力，驱动物业服务向精细化、个性化与智能化的更高层次迈进。

　　未来，上市公司除了进一步推动科技应用的落地实施，还需持续紧跟科技发展的最新趋势，把握科技前沿动向，不断将新兴技术融入日常管理与服务场景之中。以DeepSeek为代表的AI大模型，为物业公司提供了创新业务实践与管理决策的强大能力支持。如中海物业推出“海宝AI助手”，通过多场景嵌入和多流程覆盖，为一线员工提供了便捷的业务指引。中海物业的员工可以通过集团的门户网站进入这一智能交互界面，随时咨询业务相关的问题，并立刻获得相应的解决方案，不仅能够为员工节省工作时间，还提升了物业问题解决的效率，改善用户体验。

　　2024年堪称A股ESG信息披露迈向“标准化”的关键节点。这一年，财政部、证监会以及国务院国资委等核心监管部门密集出台了一系列ESG领域相关政策指引，有力推动了ESG信息披露向标准化方向加速迈进。2024年4月，沪深北交易所在中国证监会的指导下正式发布了《上市公司可持续发展报告指引》（以下简称《指引》），填补了中国境内可持续发展报告指引的空白，标志着中国上市公司ESG信息披露迈向新阶段。11月，基于《指引》的框架，沪深北交易所进一步发布了《上市公司自律监管指南可持续发展报告编制（征求意见稿）》，作为《指引》的“教科书”，旨在更好地帮助企业实施报告编制。2025年1月17日，沪深北交易所发布《上市公司可持续发展报告编制指南》，为上市公司编制可持续发展报告提供细化指导。

　　第一，政策驱动下ESG披露框架或将进一步调整，上市公司注重信息披露“双重重要性”原则。财政部《企业可持续披露准则基本准则（征求意见稿）》、三大交易所《上市公司自律监管指引可持续发展报告》及香港会计师公会《香港财务报告准则S1号可持续相关财务信息披露一般要求（HKFRSS1）》和《香港财务报告准则S2号气候相关披露（HKFRSS2）》征求意见稿的出台，表明我国明确采纳双重重要性原则，即财务重要性和影响重要性。